信和置业(信和置业杨南国)

　　除了白沙、绿博、雁鸣湖这些为人熟知的区域，大东区还有很多地方，但因为缺乏天时地利的条件，它们基本还处于默默无闻的阶段，但是已经有不少开发商开始进驻，做起了区域里的拓荒者。比如信和置业开始默默耕耘的大孟镇，新田已经圈了5000亩地的万滩镇……

　　1绿博组团——名门紫园

　　先来说说绿博组团的区位。绿博组团位于万三公路以东，紧邻着白沙组团，目前还属于中牟县的辖区。相比塔吊林立的白沙，绿博园还显得很冷清。但是相比其他区域，绿博组团又有自己的先天优势。因为绿博园和方特欢乐公园的存在，这个区域早已为郑州人民所熟知，不需要再进行费劲的区域宣传。

　　也正因为绿博园和方特欢乐公园的存在，绿博组团的城市功能定位为文化创意旅游产业基地、科技研发基地。之前炒得沸沸扬扬的建业华谊电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界和华特迪士尼也都在绿博板块落户。

　　也就是说，这个区域就是用来旅游休闲的，环境自然很有优势。区域容积率也很低，适合打造高端住宅项目。传说恒大、雅居乐、康桥都在这里拿了地，而且面积都不小，以后居住氛围会比较有保障。虽说如此，绿博组团现在还处于比较原始的时期，各种基础配套皆无，目前在售的住宅项目也只有一个名门紫园，也算是绿博组团的拓荒者。

　　名门紫园位于郑开大道与人文路交叉口向南1公里路东，与绿博园隔着人文路相望，总占地约348亩，后期开发面积会达到1000亩。产品有洋房、别墅、高层，但以别墅为主。

　　名门紫园区位图▼

　　名门紫园规划图▼

　　2012年12月31日，名门地产高调拿下绿博园地块。用名门自己的说法，“名门紫园是名门地产进军城市高端住宅的重要作品。”

　　名门紫园做得也确实比较用心。据悉，紫园打造的景观示范区，就耗费1亿多元。成片的白桦林和薰衣草，颇具浪漫气息，对于女性购房者来说会更有吸引力，而连绵起伏的高尔夫球场则是成功男士的最爱。

　　名门紫园景观示范区▼

　　据说名门还将斥资3000万元，在小区与绿博园之间架起一座天桥，将绿博园打造成为紫园的后花园。这样看来，名门真的是不惜一切代价在打造紫园。

　　名门的别墅都是双首层设计，这个设计最早是在雅居乐国际花园出现的。南北地面有落差，北高南低，从北门进去是一层，从南门进去就直接是负一层，相比保利五月海上花那种下沉式庭院做成的半地下室，这种设计负一层的采光会更好。

　　目前一期别墅已经售完，二期主推的是联排别墅，面积都在300㎡左右，均价约2.5万，价格也真不便宜，都快赶上普罗旺世龙之梦了。

　　绿博组团是有未来的，但是需要等待，它的发展会在白沙之后。从进入的开发商来看，绿博组团的居住品质会更高。名门紫园算是为绿博组团开了个好头，以后不出意外的话，这里会成为又一个高档住宅聚集区。

　　2大孟镇——普罗旺世·理想国

　　如果说绿博组团已被郑州人民所熟知，那么大孟镇则基本是一个陌生的符号。大孟镇位于绿博组团以东，郑开大道以北。雁鸣大道（s223省道）从大孟镇中间由南至北贯穿而过，沿着雁鸣大道一直往北，过了连霍高速，就能到雁鸣湖区域了。

　　信和置业的项目就位于郑开大道和雁鸣大道省道的交汇处，离开封和郑州主城区距离都是20公里出头。最初的名字叫普罗旺世·中城，现在改称普罗旺世·理想国。总规划面积5500亩，计划总投资230亿元。

　　普罗旺世·理想国区位图▼

　　现在开车进入大孟镇，需要从雁鸣大道彩虹隧道下穿，这条隧道也是由信和投资打造的，今年上半年刚通车，据说花费上亿。两边和顶部的墙壁上有彩虹一样的颜色，恍如要进入一个童话世界。

　　彩虹隧道▼

　　信和置业的老总一定有一个“造城梦”，从国基路索凌路的普罗旺世就能看出来。当时的1600亩地经过拆迁改造后被造成了极具童话色彩的小镇，惊艳了郑州。虽然后期也出现了种种问题，但总的来说信和还是个比较靠谱的开发商。这次项目被起名为普罗旺世理想国，也能看出来这个开发商的理想主义。

　　而且北区的普罗旺世还留有一个遗憾，就是周边环境脏乱差，让这个项目蒙上了一层阴影，升值空间也受到极大限制。这次的五千亩地远离市中心，可以说给了信和尽情挥洒的空间。

　　普罗旺世·理想国规划图▼

　　普罗旺世·理想国项目从2012年左右开始启动，最早开建的是北边占地近800亩的安置房。

　　临着郑开大道规划有20万㎡的购物中心和国际影城，和二七万达的大小差不多。2014年9月，杉杉奥特莱斯确定落户，占地近200亩，预计2015年年底开业。奥特莱斯作为名品折扣店，之前由于货源短缺的问题突出，在郑州的历史不算成功，不知这次能否一改颓势。项目之前一直宣传会有宜家进驻，如果真能吸引宜家进驻的话，这个区域的热度基本就不用愁了，不过现在看来可能性极小。

　　郑开大道的杉杉奥特莱斯围挡▼

　　项目还规划有教育园区和公园，占地都在200亩左右。据说教育园区要实行15年一贯制双语教学，对接世界教育标准，可直升北美名校。听起来挺唬人的，不知道能否实现。

　　一个区域如果没有产业，是很难导入人口的。以大孟镇所在的位置，想要靠市区人口的自然导入，消化掉理想国的巨大存量，不知道要到何年何月才能完成。如果说名门紫园区域的成熟还需要十年时间，那么大孟镇会比十年更长。

　　由于开发面积过大，项目整体进度也比较慢，除了南边的商业地块上能看到围挡广告外，其他还没什么动静，售楼部也还没有。要想看到普罗旺世·理想国的真面目，估计还得再耐心等等。

　　普罗旺世·理想国围挡广告▼

　　除了项目自建的公园，在大孟镇的南边，还有一个郑汴中央公园。这个公园位于绿博组团以东、郑开大道以南，总面积近4万亩，光起步区面积就有4200亩。由于大东区土地还不算稀缺，政府能够毫不吝啬地拿出大片土地来兴建公园，不会像中心城区一样，说了哪块地要做成公园，等上十年八年也不见动静。

　　这个面积巨大的中央公园现在正在开挖，以后会成为郑州真正的绿肺。虽然与大孟镇隔着郑开大道，但是一定会对区域环境起到很好的净化作用。

　　说句题外话，郑汴融城，老让我回想到小学时候做的应用题。“甲乙两人分别从两地出发，两地距离为30公里，甲的时速是10公里，乙的时速是5公里，求甲乙需要多长时间能够相遇？”那么，以郑州和开封的发展速度，你觉得郑汴融城什么时候能彻底实现？

　　3万滩镇——新田香蜜湖

　　新田·香蜜湖位于郑东新区东北部，沿黄大道和万三公路的交汇处西北角，离黄河很近。严格来说，也可以算在白沙区域的范畴。

　　新田·香蜜湖区位图▼

　　相比名门和普罗旺世，新田做区域拓荒者的经验要丰富一些。西边占地1万亩的洞林湖新田城经过这么多年的宣传运作，逐渐被大多数郑州人民知晓。现在又加入了恒大和碧桂园，这个区域已经有点儿火爆起来的意思。

　　新田·香蜜湖占地约5000亩，引黄河水形成了300亩的香蜜湖。项目整体规划以香蜜湖为主体，并把水景引入到每块地的中心。

　　项目产品将由独栋、合院、双拼、联排别墅以及花园洋房共同组成，共分为5期开发。自身配备了教育、医疗、商业、旅游、农业、休闲娱乐等配套。

　　其中一期为500亩，容积率1.2左右。分三个地块开发，目前在开发A、B地块，产品为类独栋和联排。之前有对外推广，但现在已停止，主要靠领导层的朋友和新田的老客户进行内部团购，认购价格在11000左右，现已基本售完。C地块暂时不对外出售，预计在2015年底对外销售。

　　新田·香蜜湖一期规划图▼

　　新田·香蜜湖整体采用北美建筑风格，类独栋面积区间450~480平，联排面积区间300~350平。不论联排还是类独栋，一层层高都是3.6米，其余楼层(包括地下室)均为3.3米。所有别墅都带地下室，也和紫园一样，采用的是双首层设计。

　　新田·香蜜湖联排别墅效果图▼

　　新田现在的项目四面开花，又以商业项目居多，前期砸钱不少，挣钱的速度赶不上花钱的速度。而香蜜湖项目占地这么大，真要考验新田平衡现金流的能力了。

　　4郑庵镇——新芒果·万邦国际城

　　新芒果·万邦国际城项目是新芒果斥资百亿元打造的“大型城市综合体项目”，位于中牟县郑庵镇，在中牟县城的南边，再往南过了郑民高速就是航空港区了。该项目占地2400余亩，涉及七个村庄。原本预计2014年下半年入市，但到现在还没有动静。

　　万邦国际城区位图▼

　　这个区域真心不想评价，开发出来的楼盘除了当地人以外，不知道要卖给谁。与白沙、绿博组团隔着陇海铁路，与港区隔着郑民高速，属于被政府规划彻底遗忘的角落。做成刚需吧，交通不方便，做成别墅吧，周边也没什么自然资源。看规划，还既有高层，又有别墅，还有写字楼。

　　而且以新芒果过往的资历，想做区域拓荒者，我觉得难度还是大了点。

　　郑州楼市观点

　　区域拓荒者不好做，做的好了，就像平原新区，拓荒者都是像恒大、绿地这样的大咖，整个区域就活起来了。做得不好了，就像利海雁鸣湖壹号，资金链断裂，项目停工，整个区域跟着遭殃。

　　区域拓荒者不好做，因为不仅要承担卖楼的重任，还要充当整个区域的急先锋。在做营销时，不仅得吹嘘自己的楼盘多么牛逼闪闪，首先要吹嘘自己所在区域的未来是多么值得期待。

　　作为区域拓荒者，拿到的地块一般都很大，动辄都是上千亩。投入资金大，周期长，收益慢，对开发者的资金要求非常高。像名门、新田，都是手里有无数个项目等着用钱，现金流的平衡就是重中之重。

　　在这种拓荒的进程中，有些开发商还充当了部分政府的角色，承担起了合村并镇的政治任务，先盖安置区，让原来的村民集中上楼，再进行基础设施建设和住宅开发，让农村快速城镇化，像普罗旺世理想国、新芒果万邦国际城都是这种情况。那么，漫长的拆迁改造，就是开发商必须要面临的困境。

　　当然作为拓荒者来说，有一个优势，那就是地价便宜。而对于购房者来说，偏远区域的首发项目，质量上会比较有保障。毕竟郊区不比市区，在市区只要交通方便，价格合适，无论房子本身质量多差，都照样有人买单。在鸟不拉屎的偏远地带，如果房子质量保证不了，那就真没人来买了，这个区域也就彻底砸到手里了。

　　在大东区，白沙组团、绿博组团、包括以后的官渡组团才是政府建设的重心，也只有郑开大道两边的区域可以称得上有未来。其他偏远的区域，比如雁鸣湖镇郑庵镇万滩镇什么的，政府根本分不出精力来建设，也就靠县上镇上自己折腾。雁鸣湖区域算是凭借生态优势杀出了一条血路，虽然现在也是一地鸡毛。其他的想要突围，也就只能把希望寄托在这些有勇气来做拓荒者的开发商身上了。

　　（完）

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